买入事故房案

案情简介

2010年1月， A从开发商购得北京市商品房一套，2014年6月出卖给B。5个月后B发现其子在屋内吸毒异常报警，经抢救无效死亡。2016年8月，B将房屋转卖给被告。2017年2月，被告通过中介与原告签订买卖合同，以260万元将房屋转卖给原告。签约前，原告向中介公司明确表示，所购房必须不是事故房屋，被告承诺非事故房：即所有权登记至出卖人及其家庭成员名下后，房内没有发生过他杀、自杀、意外死亡事件或火灾、管道爆炸的意外事故。中介公司亦书面承诺，若事故房则该公司先原价回购，再向出卖人追偿。原告为此支付中介服务费7万多元，被告交房，原告支付全款，办妥房产证。随后原告出租该房，从承租人处得知，房内曾发生非正常死亡。原告就此与被告、中介协商无果。提起诉讼，要求撤销房屋买卖合同、退款。

原告诉称

2017年2月，原告与被告通过中介公司签订房屋买卖合同，取得房产证后，原告偶然得知该房屋曾发生过非正常死亡事件。被告对上述房屋存在的重大瑕疵没有向原告通报，因此原告不知情下购买涉案房屋，与原告的真实意思相违背。被告与中介公司没有将房屋真实情况如实披露，存在重大误解。故要求撤销合同，退房退款。

被告辩称

双方合同没有可撤销事由，被告买房时，卖主B承诺房屋内未发生过非正常死亡，因此被告并不知情，主观不存在欺诈，且无过错。 第一，合同并不构成重大误解，房屋的正常使用功能全部具备，并且房屋交易已履行，不具有可撤销事由；第二，交易已完成，房屋已过户。根据北京市文件，被告已不具备购房资格；第三，原告应向过错方追偿，被告对凶宅并不知情，原告自己有过错，非正常死亡发生在房屋买卖前，报案人系B，应向B主张侵权赔偿。

中介辩称，对原告撤销合同不发表意见，遵从法院的判决。作为居间方，没有返还购房款的法定或约定义务，不应承担原告损失。对非正常死亡不知情，原房主B也曾承诺该房没有意外事故，原告无权要求该公司回购。公司同意退还居间服务费。

法院审理

法院认为：原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。根据我国社会传统风俗，涉案房屋曾发生非正常死亡确实会对房屋价值产生一定不利影响，并进而左右买家购房意向。且原告在购房之初即对所购房屋不能为“凶宅”有言在先，对此中介公司亦予以认可。被告虽称不知情，不能因其未披露此信息构成违约或欺诈。但是，原告购得与预期明显不符的房屋，且该房屋的市场价值应当因此事故而造成不利影响。因此，应当可以认定原告在重大误解下与被告订立合同，原告依法应当享有解除权。

中介公司虽然有先行回购承诺，但房屋非正常死亡并非发生在被告所有该房期间，不符合中介对于“事故房屋”定义。对原告诉求中介承担连带义务，不予支持。

法院判决

一审法院判决：撤销房屋买卖合同；被告返还购房款；中介返还居间服务费。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案被告声称不知房屋为事故房，如原告以对方欺诈要求退房，根据谁主张谁举证的民事证据举证规则，则很难证明对方知情、故意欺诈，毕竟房屋几经转手。好在原告购房时，对房屋不能为事故房有言在先，且有中介作证认可。原告基于非事故房的错误理解签约，并非真实意思表示，故其诉求，得到两审法院支持。