“凶宅”并不是一个规范的法律用语，一般是指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非正常死亡的房屋。在房产交易市场，因民间风俗习惯，普通民众趋吉避凶，“凶宅”房价会大打折扣。如果是自老病死、或者与意外死亡相关，虽非“凶宅”，同样给部分人带来心理阴影，影响购房意愿和房价,暂且称之准“凶宅”。因房屋交易金额大，属于家庭的重大开支，不可不察，现根据法院公开的案例，管中窥豹。

一、买入 “凶宅”别墅案

案情简介

2011年3月，原告与两被告、我爱我家中介公司三方签订房屋买卖合同，约定两被告将杭州市某别墅出卖给原告，别墅房总价678万元，首付275万元，其余申请银行贷款。签约后原告支付首付款，与银行签订贷款合同，按月支付按揭贷款本息。原告为此还支付税费、中介费，办证费共计84万多元，原告支付全部房款后，办妥别墅房产权证。2011年6月，原告准备装修别墅时，从物业处得知该房屋8年前曾发生过凶杀案，祖孙三人在屋内被杀、案件未破。2011年7月，原告提起诉讼，要求解约、退款及利息。

原告诉称

原告认为，被告在出售别墅前清楚别墅内发生过重大凶杀案，却故意隐瞒，造成原告在不明真相的情况下购买，致使购置价款与其实际房产价值严重不符，且最重要的是使得原告花费巨资购置高档住宅，为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影，购房的使用目的无法实现。被告严重违反诚信原则，构成欺诈。要求撤销合同，归还房款、费用及其利息。

被告辩称

被告认为：1、原告所述“购置价款与其实际房产价值严重不符”与客观事实不符。2、买卖合同合法有效、履行完毕，不具有可撤销的法定情形。被告并未故意隐瞒、欺诈，诱使原告作出错误的意思表示。被告从他人处购涉案房居住未觉有何不良影响。且凶案发生在8年前，时间久远。未告知是：基于对中介公司信任；中介公司完全知情；原告从未询问，也未以任何形式表明介意。3、被告无法定义务告知，原告未尽审慎审查义务。4、原告购买房屋本身，而非房屋历史。双方签订合同为真实意思表示，房屋权属明晰，无质量问题，满足居住需要。双方的交易不违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求撤销无法律依据。

法院审理

法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。涉案房屋内曾发生过三人被杀，尽管房屋本身的使用价值未受影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“凶杀案”信息对原告是否愿意与被告交易，及以何种条件进行交易有重大影响。本案中，被告认可未向原告告知涉案房发生过凶杀案，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明向中介公司披露过该信息，表明被告隐瞒这一重要信息，构成欺诈，使原告违背真实意思签订买卖合同并履行完毕，原告有权要求撤销该合同。

本案被告隐瞒“凶杀案”信息，原告在交易中未尽审慎审查义务，对产生的费用及利息损失和首付款利息损失，双方均有过错，法院酌情认定过错责任为原告承担30%，被告承担70%。

法院判决

一审法院判决：撤销房屋买卖合同；被告返还原告购房款；被告赔偿原告税费、中介费、办理费等三项费用及其利息损失的70％、首付款利息损失的70％。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案别墅房内有人被杀，属于典型的民间所称的“凶宅”。裁判法官理解、尊重民俗习惯，基于民法诚信基本原则，认定被告隐瞒凶杀信息，构成欺诈，进而判决支持原告撤销别墅房买卖合同，退房退款。

涉案房内祖孙三人被杀，在当地影响很大，所知甚众，原告只要尽到合理小心注意义务，稍加打听、声明在先，或可避免交易，因此法官酌定，原告承担交易费用及其利息损失的30％。

作者：上海金茂凯德（芜湖）律师事务所

王晓春律师