一审判规则
双方当事人对彼此之间法律关系性质存在争议，一方认为构成民间借贷关系要求另一方还本付息，另一方认为在构成商品房买卖关系的情况下，应当结合双方签署协议的内容、真实意思表示及案件事实加以认定。即使双方签署了商品房买卖合同，办理了房屋产权变更登记备案并开具购房发票，但双方另行签署的回购协议，赋予“售房者”短期内回购商品房的自由选择权，不符合“购房者”购买房屋自用或投资的常理，且发票金额明显低于购房款。再结合“售房者”筹集资金用于竞拍地块的融资目的及其分期还款的资金交付记录，可以认定双方当事人之间构成民间借贷法律关系，而非商品房买卖关系。
二关键词
民事 房地产法学 商品房买卖合同 回购协议 合同目的 签订时间 真实意思表示 合同内容 交易习惯 合同性质 民间借贷关系
三基本案情
2011年7月，张伦与六安华宇公司（六安市华宇房地产开发有限公司）签订四份《商品房买卖合同》，约定的房屋价款近5 000万元。次日，张伦一次性付清房款。同时双方签订《回购协议》约定：六安华宇公司在一个月内回购，应支付张伦房屋价款5 250万元，在两个月内回购房屋价款为5 550万元，在三个月内回购房屋价款为5 750万元，以后以此类推；合同履行后即终止，张伦需解除协助办理房屋备案手续。两日后，张伦向六安华宇公司共汇款5 000万元，三份汇款凭证用途均载明为“购房款”。次月2日，六安华宇公司出具了“今借到张伦600万元”的借条。次日，张伦以购房款的名义向六安华宇公司汇款600万元。后六安华宇公司以借款名义数次向张伦汇款共计865万元。
2013年1月3日，张伦、费勤英与张X签订《债权转让协议》，约定：1.张伦等借款6 000万元，已偿还本金570万元；2.六安华宇公司向张伦等共计借款5 600万元并将涉案的4套房屋以5 000万元价格备案至张伦等名下并签订回购协议，并已支付回购款1 100万元。同年1月10日，张伦与张X签订《债权转让协议》约定：1.六安华宇公司以其开发的部分房屋为担保向张伦借款5 000万元，月息5分。双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关商品房备案登记手续；2.六安华宇公司又向张伦借款600万元，口头约定月息5分。经多次催告，仅归还利息865万元，仍欠5 600万元本金及相应利息未还。同日，张伦将《债权转让通知书》以及2013年1月3日的《债权转让协议》邮寄送达至六安华宇公司。
张X以向六安华宇公司多次催要债权均未果为由，提起诉讼，请求判令六安华宇公司偿还借款本金5 600万元及利息4 425万元（利息暂计至2013年2月，至付清全部款项之日止）。
六安华宇公司辩称：1.《商品房买卖合同》真实有效，加盖了“产权申报专用合同章”且有销售发票，5 000万元付款凭证亦注明为购房款，同时双方到房地产登记管理机关办理了备案登记，双方之间并不存在5 000万元的借款，担保合同亦不存在借款和利息，故《债权转让协议》中该部分条款无效。2.本公司后借与张伦共计765万元，抵销张伦支付给本公司的600万元后，尚欠165万元。600万元系借款且有借据，但双方并未约定5分利息，由于债权被抵销，故《债权转让协议》中该部分无效。3.本公司仅收到2013年1月3日的《债权转让协议》，故张X据起诉的主要证据不具有真实性。综上，请求驳回张X的诉讼请求。
案件审理中，法院根据张X的申请和提供的担保，裁定冻结六安华宇公司的银行存款7 000万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。同时，张X认可六安华宇公司实际支付的款项为865万元。
四争议焦点
当事人签订商品房买卖合同，并同时签订短期内回购商品房的《回购协议》，且双方约定回购价格随时间推移不断上涨，售房者开具发票的时间明显晚于购房者交付资金的时间，开票金额亦显著低于购房价款。在这种情况下，是否可以认定双方当事人之间的法律关系为民间借贷。
五审判结果
一审法院认定：1.被告六安华宇公司因竞买地块，两次向张伦借款共计5 600万元，双方系以房屋买卖为名进行民间借贷。现张伦已将其该债权转让至原告张X，依据《合同法》规定，债权转让通知送达被告六安华宇公司后即对其发生法律效力，被告六安华宇公司应当向原告张X承担还本付息的义务。以5 600万元借款本金为基数，扣除已偿还的865万元，经计算，被告六安华宇公司应向原告张X偿还剩余本金51 21.2 653万元及其利息。
一审法院判决：被告六安华宇公司偿还原告张X51 21.2 653元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止）；驳回原告张X的其他诉讼请求。
被告六安华宇公司不服一审判决，提起上诉称：1.一审法院认定事实错误。本公司与张伦签署的《商品房买卖合同》符合法律规定，双方缔约主体适格，且协议已实际履行。《回购协议》系为了最大限度减少因急需资金竞拍地块而低价出售商品房所造成的损失。若竞拍失败，则以适当高于售出价格回购商品房；若竞拍成功，则本公司不仅需要支付土地出让金，还需投入开发资金，故将不具备回购能力，只能通过土地开发盈利以弥补低价售房的损失。故本公司与张伦之间实为房屋买卖关系，而非民间借贷关系。2.《回购协议》仅约定本公司自主选择回购涉案商品房的权利，而未设定回购义务，本公司也仅在竞拍地块失败的情况下才具备回购能力。因此，该协议仅为本公司回购涉案商品房的意向性约定，至于是否实际履行取决于本公司是否行使选择权。《回购协议》仅约定回购价格，而未约定借款本金、还款期限、利息等民间借贷的必备条款。《回购协议》约定回购价格的目的系为了防止张伦任意抬高房价，进而导致本公司一旦回购涉案房屋将遭受损失。因此，《回购协议》不应作为认定本公司与张伦之间构成民间借贷法律关系的依据。被上诉人张X辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
二审法院判决：维持一审判决第二项；变更一审判决第一项为：上诉人六安华宇公司向被上诉人张X偿还本金5 600万元，以5 000万元为基数支付利息，按照中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍计息，自2011年7月26日起，至实际给付之日止（其中，上诉人六安华宇公司已经向张伦支付的865万元，应首先从利息中扣减）。
六审判规则评析
判断当事人双方之间真实的法律关系主要根据合同实质内容来判断真实意思,不应只关注签订合同表面的外观和名称。民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。双方之间是商品房买卖关系还是借贷关系可以从以下几方面判断：一、签订合同目的。双方是商品房买卖关系,则签订《商品房买卖合同》的目的系购买商品房为自用或者投资。若购房的目的是自用，则买方不会同时签订回购合同，允诺售房一方将房屋回购；若购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价；借贷关系目的是为了实现资金融通。二、双方真实意思表示。意思表示是合同的成立要件。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，是买受人支付价款的合同。商品房买卖关系的买方真实意思在于，支付房价取得所购商品房的所有权及使用权；借款合同是指借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。借贷关系借款方的真实意思是借款并支付一定利息。三、标的物所有权的转移。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。商品房买卖关系一定会约定办理房屋产权登记，借贷关系回购合同会约定办理房屋备案解除手续。四、结合案件事实双方当事人签订的其他协议情况。依据一般商品房交易习惯，购房者在支付购房款后，依销售不动产统一发票办理房屋产权登记，买房人付款时实际支付的数额不会高于商品房总价款。房地产开发商为融资借款后又以房屋买卖合同及回购协议的形式进行担保系比较通行的做法。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，双方之间对于彼此之间法律关系性质存在争议，一方认为是商品房买卖关系，另一方认为是借贷关系。从双方签署协议的内容、真实意思表示及案件事实等以下几方面判断：一、根据常理如果是自用，则买方不会在缔约当日就签订《回购协议》；如果是投资，《回购协议》约定在一个月之内回购很难实现赚取差价的目的。因此买方签订《商品房买卖合同》目的非购买房屋。卖方真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。双方订立《商品房买卖合同》的目的系为了担保债权的实现。二、双方同时签订《商品房买卖合同》《回购协议》以及相关约定，可以看出双方真实意思表示不是买卖商品房而是借贷。三、双方未约定办理房屋产权登记，购房者支付房款而无销售不动产统一发票，因此房屋产权无法登记，且不与开发商交涉不合常理。《回购协议》约定回购款支付后办理房屋备案解除手续。四、结合《成交确认书》等一系列协议及其所涉款项的数额、支付时间已可以充分证明卖方先后两次筹集资金是用于参与竞拍并在竞拍成功后支付的购地总价款，而非出售商品房且发票金额明显低于购房款。故根据以上理由可以认定双方之间是以《商品房买卖合同》的形式实现借贷的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为支付的利息。综上所述双方之间形成的是民间借贷关系，而非商品房买卖关系。
七适用法律
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条 债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
八法律文书
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
九效力与冲突规避
参考性案例 有效 参考适用
十释评汇注
在民间借贷纠纷中，存在着大量的以房屋买卖合同担保借款的情形，即当事人之间虽签订了房屋买卖合同，但却不以取得房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。司法实践中，对于此类纠纷的性质及效力认定存在不同观点，主要体现在：（一）一种观点认为，在双方当事人签订的房屋买卖合同成立并生效的情况下，双方之间同时存在房屋买卖和民间借贷两个法律关系，此类担保行为合法有效。在借款期限到期后，借款人未按照约定偿还借款的，出借人要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的，不违反《担保法》及《物权法》的关于禁止流押的规定，应予支持。（二）另一种观点认为，在一方当事人主张双方之间系房屋买卖关系，而另一方主张系借贷关系，且双方提供的证据均存在缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据、出借人的经济能力、款项往来等因素探究双方当事人的真实意思表示，进而判断双方之间真实的法律关系。在双方之间真实的法律关系是民间借贷法律关系的情况下，签订房屋买卖合同的行为是一种非典型的担保，出借人依照合同约定主张房屋所有权的，违反了禁止流押的规定，应当认定该房屋买卖合同无效。
张X诉六安市华宇房地产开发有限公司债权转让合同纠纷案
【案例信息】
【中 法 码】房地产法·房地产交易制度·房地产转让·房屋买卖·买卖合同·合同性质(R070202060111)
【案 号】 (2013)民一终字第144号
【案 由】 债权转让合同纠纷
【判决日期】 2013年12月20日
【权威公布】 最高人民法院民事审判第一庭《民间借贷纠纷审判案例指导》收录
【检 索 码】 B0304+70++++++++0413C
【审理法院】 最高人民法院
【审级程序】 第二审程序
【审理法官】 张进先 张颖新 韩玫
【上 诉 人】 六安市华宇房地产开发有限公司（原审被告）
【被上诉人】 张X（原审原告）
【第 三 人】 张伦
【上诉人代理人】 邱宝昌 苗运平（北京市汇佳律师事务所）
【被上诉人代理人】 王俊（安徽天瑞律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审被告）：六安市华宇房地产开发有限公司。
法定代表人：李光田，该公司总经理。
委托代理人：邱宝昌，北京市汇佳律师事务所律师。
委托代理人：苗运平，北京市汇佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张X。
委托代理人：王俊,安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人六安市华宇房地产开发有限公司（以下简称六安华宇公司）与被上诉人张X债权转让纠纷一案，安徽省高级人民法院（以下简称一审法院）于2013年7月9日作出（2013）皖民二初字第3号民事判决。六安华宇公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月27日开庭审理了本案，六安华宇公司的委托代理人邱宝昌、苗运平，张X及其委托代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月25日,张伦与六安华宇公司签订四份《商品房买卖合同》，主要内容为：张伦购买六安华宇公司的华安城市画卷一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积7712.47平方米，单价6483元/平方米，总价款49999877元，张伦于2011年7月26日一次性付清房款；六安华宇公司应当在2012年5月30日前将验收合格的商品房交付张伦使用。四份《商品房买卖合同》上均加盖了六安市房地产交易中心的房地产交易监证专用章和六安市房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订《回购协议》约定：现六安华宇公司欲将回购张伦购买的商品房，六安华宇公司在一个月内回购，应支付张伦房屋价款5250万元，在两个月内回购房屋价款为5550万元，在三个月内回购房屋价款为5750万元，以后以此类推；张伦在收到六安华宇公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，张伦向六安华宇公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，六安华宇公司出具了“今借到张伦600万元”的借条，2011年8月3日，张伦以购房款的名义向六安华宇公司汇款600万元。六安华宇公司以借款的名义，分别于2011年8月24日向张伦汇款80万元、100万元、100万元，合计280万元，于2011年9月26日向张伦汇款90万元，115万元、100万元合计305万元，于2011年11月2日向张伦汇款280万元，上述汇款共计865万元，张X在起诉状上和一审庭审中，均认可六安华宇公司实际支付的款项为865万元。
2013年1月3日，张伦、费勤英为甲方，张X为乙方，签订一份《债权转让协议》，主要内容为：1、甲方于2012年3月1日起至2012年10月18日共向乙方借款6000万元，2012年12月7日甲方偿还乙方本金570万元。2、六安华宇公司于2011年7月25日向甲方借款5000万元，于2012年（一审承办人注：实际应为2011年）8月3日向甲方借款600万元，共计借款5600万元。为履行还款义务，六安华宇公司将其开发的华安城市画卷一幢101、201、301、401号房以5000万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日六安华宇公司向甲方支付回购款1100万元。因六安华宇公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。3、甲方对债务人六安华宇公司享有的全部债权，包括六安华宇公司欠款本金及利息、违约金等转让给乙方。4、甲方应于本协议生效后壹日内，将其与六安华宇公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给乙方。
2013年1月10日，张伦与张X签订一份《债权转让协议书》，主要内容为：1、鉴于六安华宇公司因资金需求，于2011年7月26日向张伦借款5000万元。为保证所借款项的及时归还，六安华宇公司将其开发的部分房屋作为还款担保。为实现上述担保，双方于2011年7月25日分别签订了华安城市画卷一号楼101、201、301、401室《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关商品房备案登记手续。该5000万元借款应付月利息为250万元（即月息5分）。同年8月3日，六安华宇公司又向张伦借款600万元，双方口头约定按月息5分计算利息。经张伦多次催告，六安华宇公司仅归还利息865万元，仍欠5600万元本金及相应利息未还。张伦为妥善解决所欠张X的债务问题，将六安华宇公司所欠张伦的5600万元本金及所有利息全部转让给张X。
2013年1月10日，张伦作出《债权转让通知书》，主要内容为，六安华宇公司：本人在2011年7月25日及2011年8月2日向贵公司借出款项5600万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的5000万元部分，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为250万元（即月息5分），若延期还款，每月增加利息及违约金。600万元借款部分，本人与贵公司未约定还款期限，本人可随时主张还款。现要求贵公司依照5000万元借款部分的利息即月息5分，立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息865万元，仍欠本金5600万元及利息未偿还。因本人另欠张X款项，本人决定将上述5600万元全部借款及相关的所有权利全部转让给张X持有，并于2013年1月3日签订《债权转让协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，向贵公司进行书面通知，请贵公司将所欠款项及利息向张X直接支付。同日，张伦将该《债权转让通知书》以及2013年1月3日的《债权转让协议》邮寄送达至六安华宇公司。
2013年3月12日，张伦作出一份《确认书》，确认2013年1月3日《债权转让协议书》因已还款项计算错误而于2013年1月10日重新签订了《债权转让协议书》，两份协议内容有出入的以2013年1月10日协议为准；因装订错误，错将2013年1月3日签订的《债权转让协议》随同债权转让通知书投递给六安华宇公司。
一审法院另查明，2011年8月5日，六安华宇公司法定代表人李光田与六安市金安区国土资源局委托代理人签订金安出〔2011〕13号《成交确认书》载明，竞得人六安华宇公司以5641万元的成交总价款，取得金安出〔2011〕13号地块土地面积39493平方米。
2013年1月，张X向一审法院起诉称：六安华宇公司因资金需求，于2011年7月26日向张伦借到款项5000万元，因六安华宇公司无其他财产可作担保，为保证所借款项的及时归还，六安华宇公司将开发的部分房屋作为还款担保，为实现上述担保，双方于借款前一日即2011年7月25日分别签订了华安城市画卷一号楼101、201、301、401室的《商品房买卖合同》，并办理了相关商品房备案登记手续。同日，双方签订《回购协议》，约定由六安华宇公司回购备案给张伦的华安城市画卷一号楼101、201、301、401室，迟延1个月回购，支付的回购款增加250万元，该增加的回购款实为借款利息，在回购款支付完后，双方终止《商品房买卖合同》，同时张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。后期，六安华宇公司也曾依照该约定，支付了回购款利息865万元。同年8月2日，六安华宇公司又向张伦出具借条，要求借款600万元，张伦于8月3日向六安华宇公司汇款600万元，双方口头约定该部分借款利息也按照前述5000万元借款的利息计算。上述二笔借款本金共计5600万元，均未约定还款期限。在此期间，张伦多次向六安华宇公司催告归还，六安华宇公司只归还利息865万元，仍欠5600万元本金及剩余利息未还。2013年1月10日，张X与张伦签订《债权转让协议书》，张伦将对六安华宇公司享有的5600万元欠款本金及所有利息全部转让给张X。张伦于2013年1月11日已书面通知六安华宇公司债权转让。之后，张X也多次向六安华宇公司催要，均未果。请求判令：六安华宇公司偿还张X借款本金5600万元及利息4425万元（利息暂计至2013年2月，至付清全部款项之日止）并承担本案诉讼费、财产保全费。
六安华宇公司答辩称：1、张伦基于2011年7月25日双方签订的四份《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向六安华宇公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。六安华宇公司根据合同约定，将华安城市画卷一号楼101、201、301、401室卖给张伦，总价款5000万元。双方之间没有5000万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》不能否定《商品房买卖合同》的效力，不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方按《物权法》规定到房地产登记管理机关办理了备案登记，《商品房买卖合同》上加盖了六安市房地产产权产籍监理处的“产权申报专用合同章”，表明张伦已获得华安城市画卷一号楼101、201、301、401室房屋的物权。2012年9月19日，六安华宇公司将销售给张伦的华安城市画卷一号楼101、201、301、401室发票开给了张伦。以上事实充分说明《商品房买卖合同》是真实有效的，六安华宇公司只要将上述房屋交付给张伦即可，不存在归还张伦5000万元借款并承担5分利息的义务。张伦与张X之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。2、2011年8月3日，张伦支付给六安华宇公司的600万元是借款，六安华宇公司出具了借据给张伦。但该借款没有约定5分利息，且六安华宇公司分别于2011年8月24日、9月26日、11月2日借给张伦180万元、305万元、280万元共计765万元，抵销600万元后，张伦尚欠六安华宇公司165万元。由于债权被抵销，所以《债权转让协议》该部分没有效力。3、六安华宇公司没有收到2013年1月10日《债权转让协议书》，收到的是2013年1月3日的《债权转让协议》，因而张X据以起诉的主要证据不具有真实性。请求依法判决驳回张X的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。
2013年2月25日，一审法院根据张X的财产保全申请和提供的担保，裁定冻结六安华宇公司的银行存款7000万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案一审争议焦点为：1、张伦与六安华宇公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；2、张伦对六安华宇公司是否享有以及享有多少债权，张伦与张X的债权转让对六安华宇公司是否有法律约束力；张X的诉讼请求应否支持。结合本案相关事实及法律规定，认定如下：
关于张伦与六安华宇公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方当事人提交的《回购协议》和六安华宇公司提交的《成交确认书》，结合六安华宇公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，六安华宇公司因竞买金安出〔2011〕13号地块需要资金，遂于2011年7月25日与张伦签订四份总价款为49999887元的《商品房买卖合同》，又于2011年8月2日向张伦借款600万元。张伦与六安华宇公司在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订《回购协议》，约定六安华宇公司回购张伦购买的商品房，同时约定回购的期限及价款，张伦在收到六安华宇公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。故张伦签订四份《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，六安华宇公司签订四份《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，六安华宇公司仅支付张伦865万元，便未再继续履行《回购协议》，也未向张伦交付商品房，故可以认定张伦与六安华宇公司之间是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷5000万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为六安华宇公司支付占用5000万元资金期间的利息。此外，从张伦的《债权转让通知书》和两份《债权转让协议》的内容也可以看出，张伦的真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。六安华宇公司抗辩提出，张伦支付5000万元的汇款凭证上均注明“购房款”，印证了双方是商品房买卖关系而不是借贷关系，因张伦向六安华宇公司出借600万元的付款凭证上用途一栏亦载明“购房款”，故本案中仅凭张伦的汇款凭证上载明的汇款用途尚不足以支持六安华宇公司的这一主张。六安华宇公司虽于2012年9月19日开具了201、301、401室的19张销售不动产统一发票给张伦，因六安华宇公司并未将商品房交付给张伦，也未办理产权证，且张伦将所有债权转让给张X，表明张伦已放弃了取得商品房的权利，故六安华宇公司的此节主张亦不能成立。
关于张伦对六安华宇公司是否享有以及享有多少债权，张伦与张X的债权转让对六安华宇公司是否有法律约束力；张X的诉讼请求应否支持的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但张伦并未实际取得该商品房的所有权，故张伦与六安华宇公司之间存在5600万元的债权债务关系。六安华宇公司主张已偿还张伦借款765万元，600万元借款已抵销；张X起诉时和一审庭审中认可六安华宇公司已偿还张伦借款865万元；一审法院经调取徽商银行濉溪路支行2011年8月24日六安华宇公司向张伦汇款的凭证，证明六安华宇公司在2011年8月24日共向张伦汇款280万元而不是六安华宇公司主张的180万元，即六安华宇公司实际向张伦汇款865万元而不是765万元，故六安华宇公司关于张伦向其借款765万元、张伦的600万元借款已抵销的主张不应采信。《回购协议》约定的回购价款，实际达到月利息5分，其超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，六安华宇公司已支付的865万元，应以5600万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月-1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分即本金51212653元及其利息为张伦对六安华宇公司享有的合法债权。张伦与张X虽签订有2013年1月3日和2013年1月10日两份债权转让协议，内容上有差异，但主要内容即张伦将其对六安华宇公司享有的全部债权转让给张X是一致的，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达六安华宇公司后已经产生债权转让的效力，张伦与张X之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给六安华宇公司，不影响债权转让的效力，故张X的诉讼请求应予部分支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，作出（2013）皖民二初字第3号民事判决：1、六安华宇公司于判决生效之日起10内，偿还张X51212653元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止）；2、驳回张X的其他诉讼请求。
一审案件受理费543050元，由六安华宇公司负担500000元，张X负担43050元；财产保全费5000元，由六安华宇公司负担。
六安华宇公司不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审法院（2013）皖民二初字第3号民事判决；2、驳回张X的全部诉讼请求。诉讼费用全部由张X负担。其主要理由如下：
一、一审判决认定张伦与六安华宇公司之间是以商品房买卖合同的形式实现借款5000万元的目的，属于认定事实错误。1、六安华宇公司与张伦之间存在真实、合法的商品房买卖合同关系。首先，双方签订有符合法律规定的形式要件的《商品房买卖合同》。六安华宇公司通过四份合同将总面积7712.47平方米的商业用房以49999877元的价格预售给张伦，并办理了商品房备案登记手续。2、案涉《商品房买卖合同》的内容完整，符合法律规定。3、缔约双方均具备商品房买卖的主体资格。4、六安华宇公司与张伦签订《回购协议》的目的，是为了最大限度地减少因急需资金用于竞拍金安出【2011】13号地块而低价出售商品房造成的损失。六安华宇公司希望在竞拍不成功的情况下，以适当高于售出价格回购商品房。如果竞拍成功，六安华宇公司不仅要支出巨额土地出让金，而且还急需投入开发资金，进而不具备回购能力，而只能通过开发土地的盈利弥补低价销售商品房的损失。由此可见，六安华宇公司与张伦签订《商品房买卖合同》确为融资所需，但并非借贷，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。
二、缔约双方已经实际履行了《商品房买卖合同》的主要义务。合同签订后，六安华宇公司向房屋登记管理部门办理了《商品房买卖合同》的登记备案手续，张伦向六安华宇公司支付了购房款共计5000万元。六安华宇公司为张伦开具了正式发票。六安华宇公司于2012年5月30日将符合约定标准的房屋钥匙交付给张伦的代理人张军，张军接受房屋后，已经实际出租并获益。上述实际履行行为说明，六安华宇公司与张伦不是以商品房买卖合同之名，行借贷之实。否则，双方没有履行合同的必要。
三、《回购协议》仅为六安华宇公司回购商品房的意向性约定，该协议是否履行，取决于六安华宇公司。一审判决以《回购协议》的约定为由，认定双方实为借贷关系且月息5分，没有事实和法律依据。1、从文字上看，《回购协议》仅仅赋予六安华宇公司选择是否回购的权利，并非为其设定回购义务。而六安华宇公司回购的前提是其竞拍金安出【2011】13号地块失败，只有在此种情况下，六安华宇公司才具备回购商品房的能力。2、《回购协议》内容未反映出任何借贷关系。该协议只约定了回购价格，并未约定借贷的本金和利息、还款期限、还款方式等借贷合同必备条款。回购价格的限定，是为了防止张伦在六安华宇公司回购房屋时任意抬高房价而损害六安华宇公司的利益，同时考虑六安华宇公司如不能及时回购房屋则可能损害张伦的利益，因此，确定了回购价款随着回购时间的延长而递增的计价方式，但该协议不能直接或间接体现借贷法律关系。3、《回购协议》的缔约双方均未实际履行该协议。《回购协议》仅为意向而非协议本身，不具备履行条件。双方也未实际履行该协议。虽然六安华宇公司曾经向张伦支付了865万元，但该款与《回购协议》不存在必然联系。865万元是六安华宇公司与张伦的资金往来，包含偿还张伦的600万元，但从付款时间的跨度看，也不可能是回购款。
四、一审判决混淆了商品房买卖合同关系与借贷关系，将两个不同法律关系的案件在同一案件中审理，违反了“一事一判”的审判制度。
六安华宇公司与张伦之间就《商品房买卖合同》产生的纠纷，人民法院应当以商品房买卖合同纠纷为案由立案审理。而六安华宇公司以借款形式另行从张伦处借到的600万元，是民间借贷，人民法院应当以民间借贷纠纷案由立案审理，二者系不同的法律关系，不应在同一案件中一并处理。
五、张X与张伦签订《债权转让协议》部分内容，对六安华宇公司没有约束力。张X的诉请没有法律依据。《债权转让协议》中涉及对六安华宇公司与张伦签订的《商品房买卖合同》中的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，张伦转让《商品房买卖合同》中的权利义务，只通知六安华宇公司而未取得其同意，故转让对六安华宇公司没有约束力。张X自己承认并未出借6000万元给张伦。这说明其与张伦恶意串通，损害六安华宇公司的合法权益。《债权转让协议》的真实性不应当被认定。
六、一审判决片面维护张X的权益，客观上损害了六安华宇公司的合法权益。六安华宇公司与张伦之间存在商品房买卖合同纠纷和民间借贷合同纠纷。张X只能以债权转让纠纷为由，向六安华宇公司主张600万元债权。且600万元借款没有约定利息。如果人民法院错误地认为张X可以受让张伦的5600万元债权，则应当追加张伦为第三人，将张伦依据《商品房买卖合同》而实际占有的商品房退还给六安华宇公司，并返还所得利益。否则，可能造成六安华宇公司向张X支付所谓借款本息后，张伦又会以债权转让给张X为由，要求六安华宇公司向张X主张，而张X可能会以受让债权为由不承担责任。
张X二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，六安华宇公司的上诉请求不能成立，应维持一审判决，驳回六安华宇公司的上诉。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中的争议焦点为：1、张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是商品房买卖关系还是民间借贷关系，其中包括如何看待《回购协议》的问题。2、张伦向张X转让债权的效力如何，张X是否因此成为六安华宇公司的债权人。
一、关于张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是商品房买卖关系还是民间借贷关系的问题。
本院认为，张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是民间借贷关系。由于张伦与六安华宇公司没有就案涉5000万元签订书面的借款协议，本案诉讼中，从张伦处受让债权的张X与六安华宇公司对上述5000万元的性质各执一词，但均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究《商品房买卖合同》与《回购协议》签订时合同当事人的真实意思，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。
首先，从张伦在2011年7月25日签订《商品房买卖合同》和《回购协议》的行为分析，张伦缔约的目的不是购买商品房。作为《商品房买卖合同》中的购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则买方不会在缔约当日就签订回购合同，允诺售房一方将房屋回购；如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。但允许售房一方在一个月之内回购，则很难实现赚取差价的目的。在排除了购房自用和投资两种用途后，结合《回购协议》中关于六安华宇公司回购房屋的时间和价款的约定，可以证明张伦向六安华宇公司支付5000万元并非以购买案涉商品房为目的。
其次，从六安华宇公司缔约时的真实意思看，六安华宇公司并不否认其与张伦缔约的目的是尽快得到5000万元，以便用于参与金安出【2011】13号地块的竞拍活动。从《回购协议》的内容和六安华宇公司自己的陈述可以看出，六安华宇公司缔约的目的就是向张伦筹款参与竞拍，如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋。如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃案涉《商品房买卖合同》项下房屋。但在与张伦缔约时，双方并未强调后一结果。否则，难以解释其对《商品房买卖合同》项下房屋约定卖出，一个月后回购，则要增加250万元，第二个月回购，增加300万元。六安华宇公司将《回购协议》解释为只是为其单方设定回购的权利，是否回购，完全凭其意愿自主决定，而对于张伦来说，只有在六安华宇公司要求回购时进行配合的义务。本院认为，在双方没有明确约定的情况下，将《回购协议》解释为一方当事人只享有权利，而另一方当事人只承担义务的合同，显然不符合合同当事人双方的真实意思表示，亦违反民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。故对六安华宇公司的上述观点，本院不予采信。
第三，一审法院已经查明，在2011年8月24日，六安华宇公司向张伦汇款80万元、100万元、100万元，合计280万元。2011年9月26日，又向张伦汇款90万元、115万元、100万元，合计305万元，于2011年11月2日向张伦汇款280万元。上述汇款合计865万元。六安华宇公司称上述款项不是回购款，虽然符合其在诉讼中反复强调的因竞拍成功，其无力回购《商品房买卖合同》项下房屋的说法，但如果六安华宇公司既不回购房屋，又不欠张伦债务，则没有义务向买房人张伦付款。显然，六安华宇公司的主张与其向张伦汇款的行为自相矛盾。如果上述款项是用于偿还六安华宇公司于2011年8月2日向张伦所借的600万元款项，则很难解释该公司在双方没有约定利息的情况下，主动向张伦超额支付265万元的原因。相比较而言，本案中张X关于上述款项为六安华宇公司向张伦支付的利息的陈述更具合理性。
第四，从六安华宇公司参与金安出【2011】13号地块竞拍取得成功后签订的《成交确认书》看，六安华宇公司竞拍成功后，需要交纳成交总价款5641万元，且要在《成交确认书》签订后30日内一次性付清。结合六安华宇公司先后两次从张伦处筹集5600万元的情况看，5600万元即是该公司用于参与竞拍并在竞拍成功后支付的购地总价款。民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。张伦与六安华宇公司签订的一系列协议及其所涉款项的数额、支付时间已经充分证明，在六安华宇公司与张伦之间存在借款的民事法律关系。
第五，从案涉《商品房买卖合同》本身看，张伦与六安华宇公司签订了四份《商品房买卖合同》，据上述四份合同记载，张伦购买华安城市画卷一号楼101、201、301、401室并办理了商品房备案登记手续。四份合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米6483元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与7712平方米的总面积相乘，可以得出总价款为49996896元。但张伦付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。张伦与六安华宇公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和六安华宇公司为张伦开具部分发票的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。从六安华宇公司为张伦开具发票的时间看，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年7月25日，2011年7月28日，张伦向六安华宇公司汇款5000万元，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2012年5月30日，但六安华宇公司为张伦开具华安城市画卷201、301、401室的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19日，远远晚于张伦的付款时间，且总金额为38430833元。因为没有销售不动产统一发票，就无法办理房屋产权登记，所以在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。
综上所述，张伦与六安华宇公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现。
二、关于张伦向张X转让债权的效力，张X是否因此成为六安华宇公司的债权人的问题。
本院认为，张伦向张X转让的是债权还是将《商品房买卖合同》项下的权利义务概括转让，是双方当事人二审争议的另一个主要问题。既然认定张伦与六安华宇公司之间存在民间借贷的民事法律关系，那么，张伦作为案涉款项的出借方，在已经履行了向六安华宇公司实际给付出借款项的情况下，向张X转让的就是债权。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。”案涉债权转让在张伦与张X之间并无争议，问题的关键在于上述转让对于六安华宇公司是否具有约束力，即六安华宇公司是否应当在接到张伦发出的债权转让通知后，向张X履行还款义务。张伦与张X在2013年1月3日和2013年1月10日签订了两份《债权转让协议》，其中在六安华宇公司已经偿还的款项数额上存在差异。虽然六安华宇公司实际收到的是2013年1月3日的《债权转让协议》，但上述两份协议的中心意思，即张伦将其对六安华宇公司享有的全部债权转让给张X是没有区别的。因此，应当认定张伦向张X转让债权的行为，对六安华宇公司发生法律效力。退一步说，即使按照六安华宇公司的主张，张伦与六安华宇公司签订的是《商品房买卖合同》，张伦在支付了全部购房款5000万元后，即履行了自己全部的合同义务后，余下的也只有收房的权利。因此其向张X转让的也是债权，而不是将合同的权利义务概括转移，故无需取得六安华宇公司的同意。
按照《债权转让协议》记载，张伦借给六安华宇公司的5000万元和此后出借的600万元，全部转让给了张X。根据张伦与六安华宇公司签订的《回购协议》，该5000万元的回购期限是一个月。一个月内回购，则支付给张伦房价款5250万元；两个月内回购，则支付房价款5550万元；三个月内回购，则支付房价款5750万元，以后以此类推。其中5550应当是5500的笔误，否则，无法“以此类推”。故一审法院将案涉5000万元的借款利息认定为月息5分且对超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不予保护并无不当。虽然六安华宇公司已经向张伦汇款865万元，但因双方关于600万元借款既未约定期限，又未书面约定利息。张X主张张伦与六安华宇公司曾经就600万元借款口头约定了月息5分，但六安华宇公司不予认可，张X亦无其他证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，“借款人应当依照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”六安华宇公司向张伦汇款时，并未声明是归还600万元本金，汇款后，也没有从张伦手中收回2011年8月2日的借条，以达到消灭600万元债权债务关系的目的。因此，对于六安华宇公司主张的其先后向张伦汇去的865万元中，有600万元是归还2011年8月2日向张伦所借款项的主张，本院不予支持。但该600万元借款发生时，双方没有约定利息，且张X在诉讼中未就张伦或其本人在该笔借款实际发生后，张X起诉前曾向六安华宇公司主张该笔债权提供证据。故对600万元不应计付利息。一审判决将该600万元与5000万元一并计息，依据不足，本院予以纠正。六安华宇公司支付的865万元，应首先冲减利息，以5000万元为基数，按中国人民银行基准贷款利率的4倍计息后予以冲减。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省高级人民法院（2013）皖民二初字第3号民事判决第二项；
二、变更安徽省高级人民法院（2013）皖民二初字第3号民事判决第一项为：六安市华宇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力15日内向张X偿还本金5600万元，以5000万元为基数支付利息，按照中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍计息，自2011年7月26日起，至实际给付之日止（其中，六安市华宇房地产开发有限公司已经向张伦支付的865万元，应首先从利息中扣减）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费543050元，由六安市华宇房地产开发有限公司负担488745元，张X负担54305元。财产保全费5000元，由六安市华宇房地产开发有限公司负担。二审案件受理费543050元，由六安市华宇房地产开发有限公司负担488745元，张X负担54305元。
本判决为终审判决。
【附：一审判决】
安徽省高级人民法院
民事判决书
(2013)皖民二初字第00003号
原告：张X。
被告：六安市华宇房地产开发有限公司。
原告张X诉被告六安市华宇房地产开发有限公司（简称六安华宇公司）债权转让合同纠纷一案，本院2013年1月29日受理后，依法组成合议庭，根据张X的财产保全申请和提供的担保，于2013年2月25日作出民事裁定：冻结六安华宇公司银行存款7000万元或者查封、扣押同等价值的其他财产。2013年3月20日，本案公开开庭审理，张X及其委托代理人张云燕、汪泳艳，六安华宇公司的委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张X诉称：六安华宇公司因资金需求，于2011年7月26日向张伦借到款项5000万元，因六安华宇公司无其他财产可做担保，为保证所借款项的及时归还，六安华宇公司将开发的部分房屋作为还款担保，为实现上述担保，双方于借款前一日即2011年7月25日分别签订了华安城市画卷一号楼101、201、301、401室的《商品房买卖合同》，并办理了相关商品房备案登记手续。同日，双方签订《回购协议》，约定由六安华宇公司回购备案给张伦的华安城市画卷一号楼101、201、301、401室，迟延1个月回购，支付的回购款增加250万元，该增加的回购款实为借款利息，在回购款支付完后，双方终止《商品房买卖合同》，同时张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。后期，六安华宇公司也曾依照该约定，支付了回购款利息865万元。同年8月2日，六安华宇公司又向张伦出具借条，要求借款600万元，张伦于8月3日向六安华宇公司汇款600万元，双方口头约定该部分借款利息也按照前述5000万元借款的利息计算。上述二笔借款本金共计5600万元，均未约定还款期限。在此期间，张伦多次向六安华宇公司催告归还，六安华宇公司只归还利息865万元，仍欠5600万元本金及剩余利息未还。2013年1月10日，张X与张伦签订《债权转让协议书》，张伦将对六安华宇公司享有的5600万元欠款本金及所有利息全部转让给张X。张伦于2013年1月11日书面通知六安华宇公司债权转让。之后，张X也多次向六安华宇公司催要，均未果。请求判令：六安华宇公司偿还张X借款本金5600万元及利息4425万元（利息暂计至2013年2月，至付清全部款项之日止）并承担本案诉讼费、财产保全费。
六安华宇公司答辩称：1、张伦基于2011年7月25日双方签订的四份《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向六安华宇公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。六安华宇公司根据合同约定，将华安城市画卷一号楼101、201、301、401室卖给张伦，总价款5000万元。双方之间没有5000万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》不能否定《商品房买卖合同》的效力，不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方按《物权法》规定到房地产登记管理机关办理了备案登记，《商品房买卖合同》上加盖了六安市房地产产权产籍监理处的“产权申报专用合同章”，表明张伦已获得华安城市画卷一号楼101、201、301、401室房屋的物权。2012年9月19日，六安华宇公司将销售给张伦的华安城市画卷一号楼101、201、301、401室发票开给了张伦。以上事实充分说明《商品房买卖合同》是真实有效的，六安华宇公司只要将上述房屋交付给张伦即可，不存在归还张伦5000万元借款并承担5分利息的义务。张伦与张X之间的以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。2、2011年8月3日，张伦支付给六安华宇公司的600万元是借款，六安华宇公司出具了借据给张伦。但该借款没有约定5分利息，且六安华宇公司分别于2011年8月24日、9月26日、11月2日借给张伦180万元、305万元、280万元共计765万元，抵消600万元后，张伦尚欠六安华宇公司165万元。由于债权被抵消，所以《债权转让协议》该部分没有效力。3、六安华宇公司没有收到2013年1月10日《债权转让协议书》，收到的是2013年1月3日的《债权转让协议》，因而张X据以起诉的主要证据不具有真实性。请求依法判决驳回张X的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。
张X为支持其诉讼主张和请求，向本院提交了以下证据：
证据一、企业查询信息。证明六安华宇公司的主体资格。证据二、《商品房买卖合同》、《回购协议》。证明：1、六安华宇公司于2011年7月26日从张伦处借款5000万元；2、为保证所借款项的及时还款，六安华宇公司将开发的部分房屋作为还款担保。为实现上述担保，双方于2011年7月25日分别签订了华安城市画卷一号楼101、201、301、401室《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。证据三、汇款凭证。证明：张伦依据双方约定，向六安华宇公司出借款项5000万元。证据四、借条。证明：六安华宇公司于2011年8月2日再次向张伦借款600万元。证据五、汇款凭证。证明：张伦依据双方约定，向六安华宇公司出借款项600万元。证据六、《债权转让协议书》。证明：1、张X合法受让张伦对六安华宇公司的5600万元借款本息债权；2、协议约定，张X按照本协议直接向六安华宇公司主张债权，债权实现的结果由张X直接享有。证据七、债权转让通知书、送达回执。证明：债权转让向六安华宇公司进行书面通知送达，六安华宇公司应在收到通知后立即向张X偿还5600万元借款本金及剩余利息。证据八、确认书。证明：张伦对六安华宇公司的债权已实际转让给了张X，债权转让真实、有效。证据九、付款情况说明及汇款凭证。证明：张X与张伦之间存在真实的借款关系。
六安华宇公司对张X提交的证据质证意见：证据一，真实性合法性关联性均无异议。证据二，真实性合法性无异议，但对于关联性及证明目的均有异议。《商品房买卖合同》、《回购协议》不能证明六安华宇公司从张伦处借款5000万元，不能推认《商品房买卖合同》和《回购协议》相当于担保合同，是对5000万借款的担保。证据三，真实性合法性均无异议，对关联性及证明目的有异议。该三份汇款凭证，均注明是购房款。张X证明目的是借款5000万元，与证据本身相矛盾，证明目的不具有说服力。证据四，真实性合法性无异议，该借条没有注明5分利息。证据五，真实合法性关联性均无异议。证据六，真实性合法性均有异议。六安华宇公司没有收到该份债权转让协议书，收到的债权转让协议与该证据内容不一。该债权转让协议书不真实。该份协议书中，张伦捏造了很多事实，杜撰了很多六安华宇公司的义务，内容不具有合法性。证据七，真实性无异议，合法性、证明目的均有异议。该通知书中明确了张X与张伦签订的债权转让协议时间是2013年1月3日，与证据六债权转让协议书签订时间1月10日，时间不统一。张X提交的债权转让协议、债权转让通知书，对2013年1月10日张X与张伦间的债权转让协议书没有达到通知的目的。证据八、证据九是在六安华宇公司提交证据后，张X补充的两组证据。对确认书的真实性、合法性、证明目的均有异议。确认书证实了张X与张伦先后签订了两份债权转让协议书，确认书以由于操作人员装订失误导致递交给六安华宇公司的债权转让协议与最后实施的协议不一，不能说服六安华宇公司。六安华宇公司只收到2013年1月3日的债权转让协议。两份协议中的内容不一致，不仅是张伦在确认书提到的事宜，还涉及到2013年1月3日债权转让协议是概括性债权转让，即签订债权转让协议时，张伦知道自己享有权利并负有义务，因而进行概括性权利转让。这是符合客观实际的。而1月10日的债权转让协议书，显然是为了诉讼之需，为得到5分利息的目的。虽然张伦出具确认书，仍不能达到2013年1月10日张X与张伦间债权转让协议对六安华宇公司发生约束力的效力。证据九张伦与张X间的往来，提供原件给我们审查后，可以确认其效力。对张X与其他当事人的往来或其他与张X及张伦均无关的往来，我们不能认可其确认书的效力。
六安华宇公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《商品房买卖合同》4份。证明：张伦与六安华宇公司间存在商品房买卖合同关系，且张伦购买的商品房已经按《物权法》规定办理了备案登记。证据二、汇款凭证3份。证明：张伦按照《商品房买卖合同》约定支付了购房款5000万元，该5000万元不是借款，张伦汇款单中注明汇款用途是购房款。证据三、税务发票19份。证明：六安华宇公司已于2012年9月19日在六安市地方税务局开出税务发票19份交付张伦，5000万元往来是基于商品房买卖关系发生的，进一步证明了张伦支付给六安华宇公司的5000万元是购房款而不是借款。证据四、《债权转让协议》、债权转让通知各一份。证明：六安华宇公司收到的《债权转让协议》与张X起诉的《债权转让协议书》不一致，张X伪造证据或应认定张X与张伦间新的《债权转让协议书》没有送达六安华宇公司。另，六安华宇公司与张伦间没有5000万元的借贷关系，没有月息5分的约定，张X与张伦间的债权转让协议对六安华宇公司不具法律约束力。证据五、汇款凭证6份。证明：张伦从六安华宇公司借款765万元，六安华宇公司2011年8月2日从张伦处借款600万元已抵销，且张伦还欠六安华宇公司165万元，张伦不再享有六安华宇公司2011年8月2日所立借条上列明的权利。证据六、回购协议、成交确认书各一份。证明：六安华宇公司急着低价出售大宗房地产目的是竞买金安出［2011］13号地块，因担心竞买失败与张伦协商一致达成回购协议，溢价将出卖给张伦的房屋予以回购。张伦、六安华宇公司间存在借贷关系就不会有回购协议的出现。六安华宇公司竞拍土地成功后，张伦知道六安华宇公司不再回购房屋。结合证据三，张伦要求六安华宇公司为其购买的房屋办理房产证，六安华宇公司在税务机关为张伦开出了办证所需的发票。
张X对六安华宇公司提交的证据质证意见：证据一，对合法性关联性及其证明目的有异议，该合同应与《回购协议》结合起来才能反映双方的真实意思表示，即名为商品房买卖，实为借贷。所有《商品房买卖合同》，单价均为6483元/每平米，而四份合同中房屋位置是一至四层，有门面房也有住宅，销售单价应有明显差别。四份合同单价一致，与真实的商品房买卖合同不相符。6483元的单价和7712平方米算出来价款总额为49996896元，是为了凑齐5000万借款数额。如果是真实的买卖合同，买受人应向出卖人支付准确的购房款，但实际上并非这样。因此，这四份商品房买卖合同并非当事人真实意思表示，而是为六安华宇公司的5000万元借款提供房产担保。证据二，真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。虽然张伦在汇款单中注明是购房款，但结合本案其他证据，该5000万元实际是借款，不是购房款，与张X所提供的证据五600万元汇款用途相印证。证据三，真实性无异议，对合法性、关联性及其证明目的有异议，该发票不是要为张伦办理房产证履行买卖合同，而是六安华宇公司不能按期还款的情形下，为保证提供担保的商品房的安全性，以及还款的按时履行，六安华宇公司向张伦所开具的相应的发票。值得注意的是，这些发票的开具时间是2012年9月19日，是远远晚于商品房合同中约定的交房日期的。可见，购房并非双方的真实意思表示。证据四，对转让通知的证据三性无异议，通过该债权转让协议可以看到，将上述5600万借款本金、利息债权转让给张X，是张伦与张X的真实意思表示，虽然在邮寄债权转让通知时，附的债权转让协议书放置错误，因为张伦与张X签订了两份债权转让协议，误将1月3日的债权转让协议放在通知书中，但两份协议所转让5600万元本息的意思表示没有发生改变，更证明了债权转让的真实性。同时，依据法律规定，债权转让产生效力的条件是将债权转让通知送达对方，而没有规定一定要将债权转让协议送达给对方，六安华宇公司收到并认可债权转让通知书的行为，说明债权转让发生合法效力。证据五，真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，汇款凭证中记载的765万元均为六安华宇公司向张伦的还款，而非向张伦提供的借款，六安华宇公司所称没有事实和法律依据。六安华宇公司向张伦一共支付了765万元，超出8月2日借条中的600万元，而这超出部分恰恰证实了六安华宇公司一直在履行向张伦的还款义务，再次证明张伦与六安华宇公司间是借款关系而非买卖关系。证据六，真实性无异议，但不能达到六安华宇公司的证明目的。回购协议证实了四份商品房买卖合同签订的真实意思表示是为5000万元提供担保，协议中还记载了每迟延一个月回购房屋的价款，即是利息的约定。从每月增加250万元的约定，可以看出借款利息是5分/每月。成交确认书证实六安华宇公司向张伦借款的5600万元是用于竞买土地的土地款，和张伦出借给六安华宇公司的款项相吻合，而六安华宇公司所称购买成功就不再回购的表述，没有事实和法律依据。
本院认证意见：张X所提交的证据一至证据五、证据七、证据九，六安华宇公司对真实性均不持异议，故对其真实性予以确认。张X所提交的证据六即2013年1月10《债权转让协议书》、证据八即张伦2013年3月12日《确认书》，六安华宇公司对真实性、证明目的均有异议，因《确认书》是张伦对2013年1月10日《债权转让协议书》以及《债权转让通知书》内容系其真实意思表示的确认，且六安华宇公司对《确认书》、《债权转让协议书》以及《债权转让通知书》系张伦本人所签不持异议，故对《确认书》、《债权转让协议书》形式上的真实性予以确认，其内容的真实性需结合本案其他证据综合认定。张X仅对六安华宇公司所提交的六组证据的证明目的等有异议，对真实性均不持异议，故对六安华宇公司所提交的六组证据的真实性予以认定，对六安华宇公司的证明目的，需结合本案其他证据综合认定。
经审理查明：2011年7月25日，张伦与六安华宇公司签订四份《商品房买卖合同》，主要内容为：张伦购买六安华宇公司的华安﹒城市画卷一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积7712.47平方米，单价6483元/平方米，总价款49999877元，张伦于2011年7月26日一次性付清房款；六安华宇公司应当在2012年5月30日前将经验收合格的商品房交付张伦使用。四份《商品房买卖合同》上均加盖了六安市房地产交易中心的房地产交易监证专用章和六安市房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订《回购协议》，约定：现六安华宇公司欲将回购张伦购买的商品房，六安华宇公司在一个月内回购，应支付张伦房屋价款5250万元，在两个月内回购房屋价款为5550万元，在三个月内回购房屋价款为5750万元，以后以次类推；张伦在收到六安华宇公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，张伦向六安华宇公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏均载明“购房款”。2011年8月2日，六安华宇公司出具了“今借到张伦600万元”的借条；2011年8月3日，张伦以购房款的名义向六安华宇公司汇款600万元。六安华宇公司以借款的名义，分别于2011年8月24日向张伦汇款80万元、100万元、100万元，合计280万元，于2011年9月26日向张伦汇款90万元、115万元、100万元合计305万元，于2011年11月2日向张伦汇款280万元，上述汇款共计865万元。
2013年1月3日，张伦、费勤英为甲方，张X为乙方，双方签订一份《债权转让协议》，主要内容为：1、甲方于2012年3月1日起至2012年10月18日共向乙方借款6000万元，2012年12月7日甲方偿还乙方本金570万元。2、六安华宇公司于2011年7月25日向甲方借款5000万元，于2012年（实际应为2011年）8月3日向甲方借款600万元，共计借款5600万元。为履行还款义务，六安华宇公司将其开发的华安﹒城市画卷一幢101、201、301、401号房以5000万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日六安华宇公司向甲方支付回购款1100万元。因六安华宇公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。3、甲方对债务人六安华宇公司享有的全部债权，包括六安华宇公司欠款本金及利息、违约金等转让给乙方。4、甲方应于本协议生效后壹日内，将其与六安华宇公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给乙方。
2013年1月10日，张伦与张X签订一份《债权转让协议书》，主要内容为：1、鉴于六安华宇公司因资金需求，于2011年7月26日向张伦借到款项5000万元。为保证所借款项的及时还款，六安华宇公司将其开发的部分房屋作为还款担保。为实现上述担保，双方于2011年7月25日分别签订了华安城市画卷一号楼101、201、301、401室《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关商品房备案登记手续。该5000万元借款应付月利息为250万元（即月息5分）。同年8月3日，六安华宇公司又向张伦借款600万元，双方口头约定按月息5分计算利息。经张伦多次催告，六安华宇公司仅归还利息865万元，仍欠5600万元本金及相应利息未还。张伦为妥善解决所欠张X的债务问题，将六安华宇公司所欠张伦的5600万元本金及所有利息全部转让给张X。
2013年1月10日，张伦作出《债权转让通知书》，主要内容为：六安华宇公司：本人在2011年7月25日及2011年8月2日向贵公司借出款项5600万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的5000万元部分，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为250万元（即月息5分），若延期还款，每月增加利息及违约金。600万元借款部分，本人与贵公司未约定还款期限，本人可随时主张还款。现要求贵公司依照5000万元借款部分的利息即月息5分，立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息865万元，仍欠本金5600万元及利息未偿还。因本人另欠张X款项，本人决定将上述5600万元全部借款及相关的所有权利全部转让给张X持有，并于2013年1月3日签订《债权转让协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第80条的规定，向贵公司进行书面通知，请贵公司将所欠款项及利息向张X直接支付。同日，张伦将该《债权转让通知书》以及2013年1月3日的《债权转让协议》邮寄送达至六安华宇公司。
2013年3月12日，张伦作出一份《确认书》，确认2013年1月3日《债权转让协议书》因已还款项计算错误而于2013年1月10日重新签订了《债权转让协议书》，两份协议内容有出入的以2013年1月10日协议为准；因装订错误，错将2013年1月3日签订的《债权转让协议》随同债权转让通知书投递给六安华宇公司。
另查明：2011年8月5日，六安华宇公司法定代表人李光田与六安市金安区国土资源局委托代理人签订金安出〔2011〕13号《成交确认书》，载明：竞得人六安华宇公司以5641万元的成交总价款，取得金安出〔2011〕13号地块土地面积39493平方米。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、张伦与六安华宇公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；二、张伦对六安华宇公司是否以及享有多少债权，张伦与张X的债权转让对六安华宇公司是否有法律约束力；张X的诉讼请求应否支持。结合本案相关事实及法律规定，认定如下：
关于争议焦点一。根据双方提交的《回购协议》和六安华宇公司提交的《成交确认书》，结合六安华宇公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，六安华宇公司因竞买金安出〔2011〕13号地块需要资金，遂于2011年7月25日与张伦签订四份总价款为49999887元的《商品房买卖合同》，于2011年8月2日向张伦借款600万元。张伦与六安华宇公司在签订《商品房买卖合同》的同时，又签订《回购协议》，约定六安华宇公司回购张伦购买的商品房，同时约定回购的期限及价款，张伦在收到六安华宇公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，张伦应立即协助六安华宇公司办理房屋备案解除手续。故张伦签订四份《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，六安华宇公司签订四份《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，六安华宇公司仅支付张伦865万元，便未再继续履行《回购协议》，也未向张伦交付商品房，故可以认定张伦与六安华宇公司之间是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷5000万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为六安华宇公司支付占用5000万元资金期间的利息。此外，从张伦的《债权转让通知书》和两份《债权转让协议》的内容也可以看出，张伦的真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。六安华宇公司抗辩提出，张伦支付5000万元的汇款凭证上均注明“购房款”，印证了双方是商品房买卖关系而不是借贷关系，因张伦向六安华宇公司出借600万元的付款凭证上用途一栏亦载明“购房款”，故本案中仅凭张伦的汇款凭证上载明的汇款用途尚不足以证明六安华宇公司的这一主张。六安华宇公司虽于2012年9月19日开具了201、301、401室的19张销售不动产统一发票给张伦，因六安华宇公司并未将商品房交付给张伦，也未办理产权证，且张伦将所有债权转让给张X，表明张伦已放弃了取得商品房的权利，故六安华宇公司的此节主张亦不能成立。
关于争议焦点二。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但张伦并未实际取得该商品房的所有权，故张伦与六安华宇公司之间存在5600万元的债权债务关系。六安华宇公司主张已偿还张伦借款765万元，600万元借款已抵消；张X起诉时和庭审中认可六安华宇公司已偿还张伦借款865万元；本院经调取徽商银行濉溪路支行2011年8月24日六安华宇公司向张伦汇款的凭证，证明六安华宇公司在2011年8月24日共向张伦汇款280万元而不是六安华宇公司主张的180万元，即六安华宇公司实际向张伦汇款865万元而不是765万元，故六安华宇公司关于张伦向其借款765万元、张伦的600万元借款已抵消的主张不应采信。《回购协议》约定的回购价款，实际达到月利息5分，其超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，六安华宇公司已支付的865万元，应以5600万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月-1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分即本金51212653元及其利息为张伦对六安华宇公司享有的合法债权。张伦与张X虽签订有2013年1月3日和2013年1月10日两份债权转让协议，内容上有差异，但主要内容即张伦将其对六安华宇公司享有的全部债权转让给张X是一致的，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，《债权转让通知书》到达六安华宇公司后已经产生债权转让的效力，张伦与张X之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给六安华宇公司，不影响债权转让的效力，故张X的诉讼请求应予部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、六安市华宇房地产开发有限公司于判决生效之日起10内，偿还张X51212653元本金及利息（利息自2011年11月3日起，按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止）；
二、驳回张X的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费543050元，由六安市华宇房地产开发有限公司负担500000元，张X负担43050元；财产保全费5000元，由六安华宇公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
来源：公众号“审判标准规范”，2019年1月10日